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四川省房地產業協會法律專委會法律信息簡訊
2011-08-11 11:02:25

新政解讀

《關于貫徹落實國務院進一步加快推進住房保障做好房地產調控工作要求的實施意見》的律師解讀

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215,成都市房管、發改、財政、國土、地稅、金融等部門聯合印發了《關于貫徹落實國務院進一步加快推進住房保障做好房地產調控工作要求的實施意見》(以下簡稱《意見》),通過加快保障性住房建設、加強房地產市場監管、暫時實行住房限購措施等系統方式,維護成都房地產市場平穩健康發展態勢。

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一、進一步加大保障性住房建設力度

(一)按需建設,確保保障性住房供應

成都市政府確立的“按需建設、應保盡?!钡目傮w要求,持續加大政府投入,加快保障性住房建設。,2011年全市將新建、改建、采購、租賃、配建保障性住房和改造棚戶區住房達到400萬平方米,超過前三年保障性住房建設總量的兩倍。?

(二)提高住房保障標準,擴大住房保障范圍

《意見》明確2011年中心城區廉租住房保障家庭年收入準入線標準由2.2萬元提高到2.8萬元;經濟適用住房保障家庭年收入準入線標準由4萬元提高到5萬元;公共租賃住房保障對象不僅包括成都市城鄉中等及中等偏下收入家庭、具有本市戶籍的新就業大中專院校及職校畢業生,還將繳納一定期限綜合社會保險或城鎮職工社會保險的非本市戶籍務工人員以及在工業集中發展區就業的企業員工納入保障范圍。

【律師解讀及提示】:住房保障范圍的擴大,受眾面更廣,也會打破原有的一些住房消費模式。

(三)加強監管,確保住房保障公平公正

加強信息化監管平臺建設,實時掌握已保對象住房變動情況,提高監管效率和準確性;建立市、區、街道三級聯動管理機制,強化日常監督;完善保障性住房申請、審核、公示、租售制度,已具備租售條件的,要及時面向社會公布相關信息,做到方便申請、規范操作、及時保障,確保公平、公正。并明確了房管部門的監管責任和對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房情況,違規享受住房保障政策者的處罰措施。

【律師解讀及提示】:本條內容主要明示政府的監管措施及力度,旨在促使保障性住房分配的公正公平。

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二、進一步落實房地產市場調控措施

(一)努力實現新建住房價格控制目標

成都市政府將合理確定2011年度新建住房價格控制目標。將住房保障和穩定房價工作納入目標管理,實行一級抓一級,層層抓落實的責任制,建立約談、巡查和問責制度,對市場調控措施不落實、執行限購政策不力以及保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和后期使用監管不力的,嚴肅追究責任。

【律師解讀及提示】:本條規定表明了政府對房產住宅市場價格監管和調控的措施和決心。2011年新建住宅項目的價格將納入政府確定的價格控制目標范圍內。

(二)進一步強化房地產市場管理和監督檢查

1、嚴格住房用地供應管理:對土地閑置、擅自改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售、哄抬房價等違規行為,將禁止該企業及其控股股東參與我市土地競買活動。對已供房地產用地,由于企業自身原因超過兩年沒有取得施工許可證開工建設的,將依法收回土地使用權,并處以閑置一年以上罰款。

2、嚴格稅收征管:加強土地增值稅預征管理,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目,進行土地增值稅清算和稽查;加強存量房交易稅收征管。

3、嚴格商品房預售許可管理:必須嚴格按照商品房預售方案銷售商品房,未取得預售許可前不得預售;加強預售資金監管。

4、嚴格商品房預售價格監管:開發企業“一房一價”、公開銷售;報送價格3個月內不得調整,3個月后需要調整價格的必須重新報送并按規定重新公示;將房價折扣、優惠等促銷形式在銷售現場進行公示,對商品房實際成交價格高于報送價格的,將關閉商品房買賣合同網上簽約系統,不予合同備案。

5、嚴格商品住房交易行為監管:取得預售許可后,必須在10內將全部可售房源一次性公開銷售,對取得預售許可后未在10日內將全部可售房源一次性公開銷售、有房不售或簽訂虛假商品房買賣合同等行為,將采取暫停預售、關閉商品房買賣合同網上簽約系統、記入信用檔案及人民銀行征信系統等措施;情節嚴重的,依法降低或取消房地產開發企業資質。金融機構按規定停止對其發放新開工項目貸款和貸款展期。

【律師解讀及提示】:本條規定分別從土地、稅收、商品房預售管理及商品房交易行為幾個方面強化政府的監督管理。從土地源頭的開發進程的控制,到終端商品房銷售價格及商品房面市節奏的穩定,亮出土地增值稅稅收監管的利劍,力度極大,這將會對開發企業的資金鏈條形成嚴峻的考驗。

(三)暫時實行住房限購政策

1、住房限購的時間和范圍:從2011215起,在錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、高新區等主城區暫時實行住房限購措施。新購商品住房時間以商品房買賣合同網上備案時間為準,新購二手住房時間以交易過戶受理時間為準。

2、住房限購的對象:

1)、本市戶籍居民家庭在主城區已擁有1套住房的,可以再購買第2套住房,暫停購買第3套住房;

2)、外地戶籍居民家庭在本市主城區無住房的,可憑本市納稅證明或社會保險繳納證明在主城區購買1套住房,暫停購買第2套住房;

3)、不能提供本市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭,暫停在主城區購房。

【律師解讀及提示】:

1、本條限購措施,將外地購房者直接拒之門外;對來蓉工作或投資的外地購房者限購1套住房;對本市戶籍居民家庭限購2套住房,本市戶籍居民家庭,是指全部或部分成員為本市戶籍居民的家庭,包括夫妻雙方及未滿18周歲子女。居民家庭擁有住房套數,以新購住房時本市房地產登記信息系統商品住房買賣合同備案數量和權屬登記系統記載住房數量為準。;

2、本條限購措施只針對主城區的住宅,而非商業、寫字樓或郊縣的任何房屋類別,同時聯系本規定“進一步強化房地產市場管理和監督檢查”中嚴格住房用地供應管理的規定,閑置土地不得擅自改變土地用途及性質得知,開發企業將面臨更為強大的資金壓力,對融資、投資定位管理,企業內部管理及公關活動能力等要求更高。

3、開發企業在銷售過程中,更應審慎應對,承擔更多的核驗義務,對于限購措施的注意事項如下:

應當在銷售現場顯著位置公示限購政策;

應當核驗購房人提供的《購房人家庭成員住房情況申報表》與證明材料是否一致;

網簽時,應當先通過網簽系統錄入《購房人家庭成員住房情況申報表》登記的家庭成員信息,經市房屋登記系統查詢購房人及其家庭成員在本市主城區擁有住房的套數,系統提示不屬于限購對象的,再繼續完成網簽手續,同時上傳購房人簽字的《購房人家庭成員住房情況申報表》和證明材料影印文檔。

經房管部門核實購房人屬于限購對象,應當與購房人解住房買賣合同、注銷二手住房買賣合同的信息記錄。

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以上意見由泰和泰律師事務所房產地產部鄧國林律師提供,律師聲明不做它用。相關的解讀、提示、評述,純屬律師個人觀點,僅供學習、借鑒之用,律師聲明不對適用本解讀、提示、評述所導致的法律后果承擔任何責任。

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行業快訊

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◆ 國家信息中心:房地產調控政策將細化

國家信息中心經濟預測部日前發布報告表示,住建部已經初步擬定了第三批執行“限購令”的城市名單,未來房地產調控政策將進一步細化。報告認為,為貫徹落實穩健貨幣政策,央行年內很可能繼續加息和上調準備金率。

報告認為,對于商品房市場調控,今年新的調控政策可能集中在三個方面。(1)、進一步細化已有的調控政策。住建部已經初步擬定了第三批執行“限購令”的城市名單,主要包括已出臺“限購令”城市之外的大中型城市以及交易比較活躍的三線城市。(2)、通過房產稅試點,在長期制度建設方面尋求突破,建立房地產調控長效機制。(3)、采取綜合調控模式,在土地、信貸、稅收等方面協調推進。報告預計,為實施穩健的貨幣政策,把好流動性總閘門,調整存款準備金率是央行的首選工具。未來存款準備金率最高可能上調至23%左右,央行也將運用差別存款準備金率對商業銀行放貸進行動態調整。同時,“負利率”依然存在且呈擴大趨勢,加息可以有效抑制資產價格泡沫,緩解資本流入壓力,未來央行繼續加息勢在必行。

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◆ 銀監會警示:避免信貸資金違規進入投資投機領域

近日,銀監會向各轄區內金融機構發文進一步警示內在風險,特別對房地產信用風險做出了更細化的規定,要求各商業銀行嚴防出現“次級房貸”,避免信貸資金違規進入房地產投資投機領域。

一紙《關于進一步推進改革發展加強風險防范的通知》(以下簡稱《通知》)即將下發到各家金融機構案頭,其中《通知》將房地產信用風險分為三類,即土地儲備貸款風險、房地產企業貸款風險、個人按揭貸款風險,繼續高壓監控房地產信用風險?!锻ㄖ分兄攸c指出,對于有重大違規行為的房地產企業不得發放新貸款,同時嚴厲禁止信貸資金用于購地。針對監管層一直關注的個人購房貸款方面,《通知》再次強調,要繼續實施差別化住房政策。對房價過高、上漲過快的熱點城市,當地銀監局要主動開展房地產調控政策執行情況專項檢查,防止出現“次級房貸”,避免信貸資金違規進入房地產投資投機領域。

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2011房地產業面臨惡戰

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭日前表示,2011房地產業面臨惡戰,開發商需及早促銷。

新“國八條”出臺以后,整個市場進入“速凍期”,土地市場異常冷清。開發商在此時不宜拿地,因為在降溫初期拿地很不劃算,耐心等待3-6個月可以拿到更低價格的地。同時,上半年樓市政策不會放松,因為政策出來以后一般在半年以內很難發生變化。除非市場出現調整,成交量下滑,房價持續5-6個月下跌,中央肯定調控效果后,才會像2008年一樣,允許各地救市。

去年的三波房地產調控,主要目標是抑制房價過快上漲,確實收到了一些效果,比如全國70個大中城市房價指數漲幅,已由去年4月的12.8%持續回落至12月的6.4%。然而,房價并未達到預期,尤其是第四季度部分城市房價再度較快上漲,所以才會有今年的史上最嚴厲的調控。根據新“國八條”中“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市”界定??鐓^域投資的難度將越來越大,房子將越來越難賣。由于去年新開工量暴增40%,今年全國的住房供應量都很大。種種因素都顯示,2011年房地產行業將面臨一場惡戰,發商還是及早謀劃促銷。至于2011房價走勢,或許會跟去年持平,即使是跌也不會超過10%。因為中國現在面臨的外部形勢非常好,經濟穩步增長,經濟面很好。

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房地產信托3月全面重啟

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進入2月份,多家去年底停止房地產信托業務的信托公司開始積極籌措新的房地產信托業務,房地產信托3月份全面重啟,而房企也迫不及待為新年度籌措資金。然而受信托收益門檻的提高,部分開發商仍將面臨巨大的資金壓力。

房地產信托3月全面重啟

2010年,房地產信托讓信托公司受益頗豐,進入2011年,各家信托公司顯然也不會輕易放棄這一業務。有資料顯示,2月份以來,去年底暫停房地產信托業務的主要信托公司紛紛開始積極籌備新的房地產信托業務,房地產信托基本上全面重啟,至少3月份開始批項目。據中國信托業協會近日公布的數據顯示,截至去年四季度末,信托資產總計30403.55億元,超過了公募基金2.5萬億元的管理規模。而房地產信托業務居國內首位的中融信托公布,截至去年12月底年度業績純利潤6.9億元人民幣,信托公司從房地產信托業務中獲得巨大收益。一家大型信托公司負責人表示,只是因為行業原因,避免和銀行發生沖突,所以公司批項目的工作推遲到3月份開始,并且每家公司的高層決策人員都是這樣做的。

房企對房地產信托依賴大

而在開發商方面,面臨一輪又一輪的調控政策,房企對資金的需求顯然是越來越迫切,通過各種渠道進行融資。數據顯示,2010年共有18家房企在香港進行融資,較2009年大幅增加104%。1月份,恒大地產、合生創展、雅居樂等房企紛紛通過海外發債、優先票據、向外資銀行借貸等方式融資。27,碧桂園發布公告稱,公司計劃發行7年期優先票據,并已獲得批準將于新加坡上市。穆迪表示,擬發行債券將可改善碧桂園的流動性,有助集團度過內地銀行信貸趨緊的環境,并改善其債務到期狀況。一位信托經理表示,2011年,房企在資本市場進行公募的難度越來越大,對于仍然大量需求資金的房企來說,仍將在很大程度上依賴房地產信托。

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門檻提高開發商仍面資金壓力

盡管信托公司和房企,一方迫切需要拓展更多業務,一方渴求資金,可謂一拍即合,但就2011年的樓市環境來說,對信托公司和房企來說卻并非皆大歡喜。按照銀監會去年公布的《信托公司凈資本管理辦法》,信托公司管理資金規模必須要和注冊資本金掛鉤。一位信托經理表示,該辦法逼迫著信托公司更加注重風險管理,對于房地產信托項目的要求是收益不得少于3000萬。業內人士表示,信托公司提高房地產信托業務的門檻,則意味著更多的中小房企和中小項目無法通過房地產信托來融資,這一類企業又將少了一條重要的融資渠道。另外,由于不排除未來繼續加息的可能,房地產開發貸款融資成本仍將再次提升,房地產資本市場融資和信托融資難度也在加大,必然會有越來越多的房企面臨著資金壓力。

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◆世聯地產:2011年房價和成交量必跌

世聯地產日前發布研究報告,報告從供求關系出發,對2011年樓市走勢做出預測:量價齊跌。但由于影響價格的因素較多,因此無法對下降幅度做出判斷。

經驗表明,政策壓得越猛,房價反彈也越猛。以1997年香港為例,雖然受到亞洲金融風暴的影響,當時房價大跌,但后來房價回升。因此,長期來看,房價還是趨于走高的,目前政策的影響只是短期的,除非政策延續到保障性住房大量上市的時候。

當前,政策本身并不能導致價格漲跌,政策的主要作用在于改變供求關系,進而影響市場的成交量和成交價格。因而,供求關系將是決定市場未來價格走勢的一個重要因素。改變供求關系的政策主要分兩類,一類是針對房地產的行業政策,如限購、限貸以及保障房等調控政策;另一類是針對宏觀經濟的貨幣政策,如加息和提高存款準備金率等。行業政策的主要目的是削弱市場需求,減輕供求壓力,意在需求;貨幣政策的主要目的是收緊開發商資金鏈,迫使其加速出貨,意在供給。

新一輪政策很“給力”,如果這都沒有效果,人們以后再也不相信政策了。所以今年房價下跌壓力很大。但是由于限貸限購緊縮銀根等政策,需求也同時被抑制,2011年即使房價下跌,成交量不僅不會增加,還會一起下跌。今年春節前“國八條”的出臺已經為2011年的樓市定調,調控仍將是主旋律,且力度更大、要求更嚴、決心更強。受國八條和密集地方限購細則出臺的影響,可以預見2011年上半年依然會出現幾個月的觀望期。

通過觀測各類城市限購后的市場表現,限購會導致一線城市成交有明顯的回落,但影響時間僅兩至三個月,部分一線城市在限購之前伴隨有成交量的大幅上漲,如廣州成交量先大幅上漲然后再大幅回落。限購令導致部分二三線城市成交下降,但影響時間均在兩個月以內。此外,限購或即將限購的二三線城市成交量并不必然回落,相反限購前后或會成交量放大,如天津、合肥、佛山和東莞等城市。

保障房的缺失是導致房價快速上漲的一個重要因素。國家統計局數據顯示,1999年經濟適用房在商品住宅中所占比例為24.9%,而到了2008年,該比例下降為7.2%。保障房的缺失迫使廣大中低收入人群在商品住房市場釋放需求,加劇了商品房市場供求緊張的局面。但近兩年,保障房建設力度被提升到了政治高度,2010年全國各類保障性住房和棚戶區改造住房開工590萬套,基本建成370萬套;2011年更是提出全國要建設保障性住房和棚戶區改造1000萬套。保障房將造成商品住房市場被動萎縮3.2%。

各類政策對房地產市場的產生的是疊加影響。因而,世聯研究參考2010年各類政策對樓市的影響程度,對2011年全國商品房銷售面積增速進行了測算。由于未來中國經濟和政策執行面臨很多不確定性,因而世聯地產預測,假定2011年受政策調控城市商品房銷售面積增速與2010年“國十條”后增速保持一致,如果不考慮保障房的影響,全國銷售面積下降7.1%;考慮保障房的影響,全國銷售面積將下降10.3%。

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經典案例

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四川德陽譚氏餐飲連鎖有限公司訴上海譚氏官府菜餐飲發展有限公司商標侵權糾紛

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上訴人(原審原告)四川德陽譚氏餐飲連鎖有限公司,住所地四川省德陽市岷江東路428號。

法定代表人譚興順,該公司董事長。

委托代理人張天勇,男,19681019出生,漢族,住四川省瀘州市江陽區龍透關5號樓2單元12號,四川德陽譚氏餐飲連鎖有限公司職工。

委托代理人申應東,廣東創基律師事務所律師。

被上訴人(原審被告)上海譚氏官府菜餐飲發展有限公司,住所地上海市閔行區虹中路715號第四層。

法定代表人羅薇,該公司總經理。

委托代理人鄧國林,四川泰和泰律師事務所律師。

委托代理人張宇,四川泰和泰律師事務所律師。

上訴人四川德陽譚氏餐飲連鎖有限公司因一案,不服上海市第一中級人民法院(2005)滬一中民五(知)初字第110號民事判決,向本院提起上訴。本院于2006112受理后,依法組成合議庭,于同年228日公開開庭審理了本案。上訴人四川德陽譚氏餐飲連鎖有限公司(以下簡稱四川譚氏餐飲)的法定代表人譚興順及委托代理人張天勇、申應東,被上訴人上海譚氏官府菜餐飲發展有限公司(以下簡稱上海譚氏官府菜)的委托代理人鄧國林到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原審法院審理查明:原告成立于199679日,經營范圍為飲食、文化娛樂、藝術……餐飲服務管理:中餐、火鍋連鎖經營的管理等等。1997714日,原告經中華人民共和國國家工商行政管理總局商標局(以下簡稱國家商標局)核準注冊了由圖形化的拼音字母“TAN”及中文文字“譚氏”構成的組合商標,商標注冊證為第1055583號,核定服務項目(第42類):餐館;自助餐館;快餐館;咖啡館;提供飲食供應(商品截止),注冊有效期限自1997714日至2007713日止。該商標獲得了四川省工商行政管理局頒發的四川省著名商標證書,證書有效期限自2004年至2007年。

被告原先的企業名稱為“上海譚府菜餐飲有限公司”,成立于20011026日,2004524日經上海市工商行政管理局核準,將“上海譚府菜餐飲有限公司”的企業名稱變更為“上海譚氏官府菜餐飲發展有限公司”,經營范圍為中餐、西餐、火鍋、酒、飲料(涉及行政許可的,憑許可證經營)。上海譚府菜餐飲有限公司從200211日起租用上海市閔行區虹中路715號華虹大廈主樓第四層經營餐飲服務,租用期限為15年。

被告在其經營餐館期間所使用的店招、訂座卡、名片、宣傳資料、筷套、牙簽套等均載有“氏官府菜”文字。在被告經營場所門外豎立的燈箱廣告上還有以上下方式排列的文字:“譚氏官府菜”、“上海第一貴”。

?20041118的《時尚美食》報上刊登了標題為“出美食大牌,送免費魚翅——譚氏官府菜參加2004中國國際美食旅游節”的文章。

2005430,被告向上海市公證處申請證據保全。該公證處公證員及公證人員隨同被告委托代理人于當日到達上海市天鑰橋路666號上海體育館,被告委托代理人對該處招牌上有“譚火鍋”字樣的餐廳座落方位及餐廳內現場狀況拍攝照片18張。上海市公證處于200558對此過程出具了(2005)滬證經字第6053號《公證書》。在《公證書》中所附的照片上顯示,原告所經營的“譚火鍋”餐廳所使用的店招、筷套上均未印制原告所注冊的系爭商標,原告在該店堂內較多地使用了與其注冊商標中的圖形化的拼音字母“TAN”相同的標識。

此外,被告提交的(2005)滬證經字第6721號《公證書》可以反映部分消費者認為“TAN譚氏”與“譚氏官府菜”整體結構等并不相似。

另查明,19948月由遼寧科學技術出版社出版的《新編廚師培訓教材》中涉及“地方菜種繁多”的內容中列有第19項官府菜,并介紹“官府菜是享有高官厚祿的文武官員家廚的特色菜肴系列,最常見的是以個別菜流傳于世,也有形成一整套具有獨特風格菜肴的,如北京的譚家菜,山東的孔府菜……”

被告提交的“氏官府菜”(虹橋店精品店)簡介中有如下文字內容記載,氏官府菜是由清末民初官宦譚宗浚父子創建,迄今已有百年歷史,是建國后由周總理點名保護下來的我國著名官府菜。1999年,四川長富集團將譚府菜引進成都,在原有風格和技法的基礎上,融八大菜系之長,形成新派官府菜系,并在業內外取得廣泛認可,榮獲“餐飲奧斯卡”——國際餐飲名店的美譽……目前已經在北京、上海、成都、重慶等城市設立其品牌形象店……

還查明,在20034月至20049月間,被告與案外人四川譚氏官府菜餐飲發展有限責任公司簽訂了3份《商標使用許可合同》,經該案外人許可,雙方就“官府”注冊商標(商標注冊證第1487981號)、“第一貴”注冊商標(商標注冊證第3219078號)以及花邊圖形框注冊商標(商標注冊證第3004566號)的許可使用事宜達成協議。此外,2002年至2003年期間,四川譚氏官府菜餐飲發展有限責任公司以“官府”命名的系列菜多次被中國飯店協會授予中國名菜或中國名宴證書。

原審法院認為,原告依法取得的第1055583號注冊商標的專用權應受到法律保護。本案中,系爭注冊商標由“譚氏”中文文字、圖形化的拼音字母“TAN”兩部分組成,并被核定使用在餐館、自助餐館、快餐館、咖啡館等。將被控侵權服務標識與原告的注冊商標進行整體隔離比對,首先,被告使用的“氏官府菜”或者“譚氏官府菜”文字中的“氏”或者“譚氏”文字雖與系爭注冊商標中的“譚氏”兩個文字在讀音上相同,但被告使用較多的“”字為中文繁體字,而原告注冊商標中的“譚”字為中文簡體字。其次,就“譚氏”兩個文字本身的含義而言,“譚氏”系一種姓氏的稱謂,而作為姓氏來講,通常為一般公眾所共用,原告也未提供證據證明“譚氏”具備了除純粹的姓氏以外的其他含義,故其在區別不同商品和服務來源時顯著性較弱。而圖形化的拼音字母“TAN”具有一定的識別性,故其顯著性是顯而易見的。因此,雖然原告的注冊商標由上述兩部分組成,但在系爭注冊商標中起到顯著識別作用的部分并不是“譚氏”兩個中文文字,而是圖形化的拼音字母“TAN”。第三,系爭注冊商標系圖形化的拼音字母與文字構成的組合商標,而被告所使用的“氏官府菜”或者“譚氏官府菜”系中文文字,兩者相比較,在整體結構、讀音、含義上均有明顯的區別。因此,以相關公眾的一般注意力進行觀察和判斷,被告所使用的“氏官府菜”或者“譚氏官府菜”與原告的系爭注冊商標在整體上并不構成近似。此外,雖然被告從事與系爭注冊商標核定的服務項目同類的經營活動,且被告所使用的“氏官府菜”或者“譚氏官府菜”在一定程度上對消費者說明了其所經營的餐飲內容,但被告并未使用系爭注冊商標中起顯著識別作用的圖形化的拼音字母“TAN”,且在訴訟中,原告并未提交證據證明被告所實施的行為足以使普通消費者對被告與原告之間存在特定的經營關系產生聯想或者誤認,并對其服務的來源產生混淆,從而誤導了相關公眾。因此,原告的主張缺乏事實與法律依據,原審法院不予支持。依照《中華人民共和國商標法》第四條第三款、第五十一條、第五十二條第(一)項、最高人民法院《關于審理商標民事糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條、第九條、第十條的規定,判決:原告四川德陽譚氏餐飲連鎖有限公司的訴訟請求不予支持。案件受理費人民幣18,510元,由原告四川德陽譚氏餐飲連鎖有限公司負擔。

?判決后,四川譚氏餐飲不服,向本院提起上訴,請求依法撤銷一審判決,支持上訴人的一審訴請。其主要上訴理由為:第一,原審法院對上訴人注冊商標名稱的認定存在重大錯誤,上訴人注冊商標名稱就是“譚氏”。一審判決將系爭注冊商標稱為“由圖形化的拼音字母‘TAN’及中文文字‘譚氏’構成的組合商標”,這種對商標名稱的認定違背我國商標立法的基本精神,不符合商標使用和管理的實際情況。任何商標均可以通過一定的“讀音”表達出來,商標不但有視覺上的效果,也應該通過一定形式被“呼叫”。上訴人注冊商標在國家商標局檔案中的“商標名稱”一欄為“譚氏”,在“中國商標網”上檢索時亦以商標名稱“譚氏”即可檢索到。第二,原審法院對上訴人注冊商標顯著性的判定不符合我國商標法和《商標審查標準》的規定,該商標的核心內容是“譚氏”。上訴人注冊商標的兩部分均具有顯著性,一審判決關于系爭注冊商標中拼音“TAN”具有顯著性而文字“譚氏”沒有顯著性的認定錯誤。第三,原審法院在進行商標侵權比對時,沒有完全依照商標法的要求進行。依照200512月國家商標局商標評審委員會頒布的《商標審查標準》,被上訴人的行為顯然侵犯了上訴人的注冊商標專用權。在呼叫上,爭議商標的讀音相同,僅憑這一點,就可以判定構成侵權,但原審法院拒絕認定侵權,且毫無根據的認為被上訴人較多地使用繁體的“”字。簡體中文是我國規范文字,被上訴人使用繁體中文作為招牌本身就是不規范行為。即使被上訴人使用繁體“氏”作為文字,其表達的意思及對大眾產生的影響亦不會有任何改變。第四,原審法院忽略了“譚氏官府菜”曾向國家商標局申請注冊,但因與上訴人注冊商標相沖突被駁回的事實,這一事實對被上訴人的行為是否構成侵權十分重要。第五,原審法院在審理中,遺漏了被上訴人的另一侵犯上訴人商標權的事實,即被上訴人直接將上訴人的商標“譚氏”注冊為企業字號,影響惡劣。綜上,原審法院認定事實有誤,適用法律不當,請求二審法院依法作出公正判決。

被上訴人上海譚氏官府菜答辯稱:第一,原審法院認定事實清楚,適用法律正確,被上訴人并未侵犯上訴人的商標專用權。上訴人注冊商標是一圖文組合商標。其中,“譚氏”是一種普通姓氏,不具有顯著性,且在上訴人的商標中只占很小部分,不能作為商標表現的核心內容;圖形化的拼音字母“TAN”具有顯著性?!白T氏”作為姓氏具有通用含義,被上訴人使用“譚氏”表明了一個菜系的發展淵源,屬法律規定的合理使用范疇。被上訴人使用“譚氏官府菜”五個字中涉及的“譚氏”二字與上訴人的注冊商標從整體上比較,不構成近似,不會使公眾產生誤認或混淆。原審法院對商標比對的認定正確。第二,被上訴人的經營在商號、商標、店堂裝修、經營種類、服務氛圍等方面與上訴人差異較大,不會對相關公眾造成誤導和混淆。第三,被上訴人的“譚氏官府菜”具有更高知名度,不會對上訴人造成任何損害。綜上,被上訴人請求二審法院駁回上訴,維持原判。

二審中,上訴人四川譚氏餐飲向本院提交以下新的證據材料:

?1、《四川省著名商標認定和保護條例》、最高人民法院《關于審理商標民事糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、北京市高級人民法院《關于審理商標民事糾紛案件若干問題的解答》、北京市高級人民法院《關于商標與使用企業名稱糾紛案件審理中若干問題的解答》、國家工商行政管理局《關于解決商標與企業名稱中若干問題的意見》,欲證明原審法院適用法律不當;

?2、上海市長寧區公證處出具的(2006)滬長證經字第948號《公證書》,欲證明被上訴人存在突出使用“譚氏”的直接侵權行為;

?3、可口可樂商標廣告牌照片1張、麥當勞商標廣告牌照片1張、《中華人民共和國國家通用語言文字法》,欲證明商標中的文字有實質意義,無所謂大小和簡繁體,原審法院對商標顯著性的理解錯誤;

?4、上訴人的各類獲獎證書7份、上訴人下屬企業的營業執照5份以及上訴人與他人簽訂的特許經營合同、特許經營及商標使用許可合同或特許加盟及商標許可使用合同18份,欲證明上訴人在餐飲界具有很高的知名度和影響力,“譚氏”商標在經過長期使用、推廣和宣傳后具有較高知名度,應受法律保護;

?5、從中國商標網下載的《商標的詳細信息》打印件,欲證明被上訴人的授權人四川譚氏官府菜餐飲發展有限責任公司兩次向國家商標局提起“譚氏官府菜”商標的注冊申請,由于與上訴人的“譚氏”商標沖突而被拒絕,國家商標局也認為使用含有“譚氏”的商標是侵權行為;

?6、《著名商標認定書》,欲證明上訴人的商標已經被評為四川省著名商標,系爭商標具有很高知名度。

對上訴人提交的上述新的證據材料,被上訴人認為:第1組證據材料和第3組證據材料中的《中華人民共和國國家通用語言文字法》不屬于證據;第3組中可口可樂、麥當勞商標廣告牌的照片,與本案沒有關聯性,也不屬于二審程序中新的證據,不予質證;第2、4、5、6組證據材料,不屬于二審程序中新的證據,不予質證。

本院認為,上訴人提交的第1組證據材料及第3組證據材料中的《中華人民共和國國家通用語言文字法》是有關法律法規、司法解釋及部門規章等,不能證明本案案件事實,本院不予采納;上訴人提交的其他證據材料均不屬于二審程序中的新的證據,被上訴人不愿意對其進行質證,且該些證據材料也不足以證明上訴人所要證明的案件事實,故本院亦不予采納。

上訴人向本院申請證人張錦泉出庭作證。證人張錦泉當庭陳述稱:自1999年起,其開始成為上訴人在上海開設的“譚火鍋”的消費者。2004年,其看到了被上訴人“譚氏官府菜”,以為是上訴人法定代表人譚興順新開了一家餐館,就到“譚氏官府菜”問了一下,該店店員告訴他是兩家餐館,“譚氏官府菜”經營鮑魚、魚翅等高檔菜。2004年,證人碰到譚興順時又詢問了上述事宜,譚興順告訴他是兩家店。

被上訴人認為,該證人是否屬于上訴人、被上訴人的消費者,是否具備商標侵權案件相關公眾這一法定的特殊資格,沒有得到證實,該證人不具備證明資格;且不屬于二審新的證據,不予質證。

本院認為,2004年證人張錦泉已經向上訴人法定代表人譚興順提起有關“譚氏官府菜”的相關問題,故上訴人一審中應當知道該證人的存在,上訴人應當在一審期間向原審法院申請證人出庭作證,因此上訴人提供的證人證言不屬于二審程序中新的證據,且張錦泉的證人證言也無其他相關證據予以佐證,故本院不予采納。

被上訴人上海譚氏官府菜未向本院提交新的證據材料。

經審理查明,原審法院認定的事實屬實。

本院認為,上訴人四川譚氏餐飲是由中文文字“譚氏”和圖形化拼音字母“TAN”兩部分組成的第1055583號注冊商標的權利人,其對該商標享有的專用權受法律保護。但“譚氏”是一種普通姓氏,上訴人在行使系爭注冊商標專用權時,無權禁止他人正當使用作為普通姓氏的“譚氏”中文文字。將被控侵權標識與上訴人系爭注冊商標進行整體隔離比對:被上訴人使用的“譚氏官府菜”或“氏官府菜”系中文文字,上訴人系爭注冊商標是由圖形化的拼音字母“TAN”與中文文字“譚氏”構成的組合商標,二者在整體結構、讀音、字形、含義上有較大的差異,并不構成相同或近似,不會造成相關公眾的誤認或混淆。且被上訴人使用“譚氏官府菜”或“氏官府菜”系為了說明其經營的菜色,具有正當理由。故被上訴人在店招、訂座卡、名片、宣傳資料、筷套、牙簽套以及燈箱廣告牌等上使用“譚氏官府菜”或“氏官府菜”中文文字的行為,不構成對上訴人注冊商標專用權的侵犯。

上訴人上訴稱,原審法院對上訴人注冊商標“商標名稱”的認定錯誤。本院認為,根據《中華人民共和國商標法》的相關規定,注冊商標的專用權,以核準注冊的商標和核定使用的商品或服務為限。因此,注冊商標的保護是以核準注冊的商標為限,而并不是以上訴人主張的“商標名稱”為準。本案中,系爭注冊商標是由圖形化的拼音字母“TAN”和中文文字“譚氏”兩部分組成的組合商標,原審法院對系爭商標的認定符合法律規定。上訴人的這一上訴理由無法律依據,本院不予支持。

上訴人上訴稱,原審法院對上訴人注冊商標顯著性的判定存在重大錯誤。本院認為,系爭注冊商標中的“譚氏”中文文字是一種普通姓氏,且以普通文字形式表達,故其在區別不同商品或服務來源時的顯著性較弱。系爭注冊商標中的圖形化拼音字母“TAN”具有區別于普通形式“TAN”的獨特特征,具有顯著性。由普通文字“譚氏”和圖形化拼音字母“TAN”兩部分組成的上訴人系爭注冊商標中,起到顯著識別作用的主要是圖形化拼音字母“TAN”。雖然,中文文字“譚氏”是系爭注冊商標的組成部分,但由于該部分顯著性較弱,上訴人并不能排斥他人正當使用作為普通姓氏的“譚氏”中文文字。而官府菜是菜系的一種,譚家菜又是官府菜中的一類,故被上訴人使用“譚氏官府菜”或“氏官府菜”中文文字來說明其經營的菜色特點,具有正當理由。原審法院關于上訴人注冊商標中 “譚氏” 中文文字部分顯著性較弱的認定,并無不當。故上訴人的這一上訴理由不能成立,本院不予支持。

上訴人上訴稱,原審法院在進行商標侵權比對時,沒有完全依照商標法的要求進行;被上訴人侵犯了上訴人的注冊商標專用權。本院認為,判斷被控侵權標識是否侵犯了上訴人的注冊商標專用權,應當以相關公眾的一般注意力對被控侵權標識與系爭注冊商標進行整體隔離比對,并適當考慮系爭注冊商標的顯著性和知名度。雖然,被控侵權標識“譚氏官府菜”或“氏官府菜”中的“譚氏”或“氏”在讀音上與系爭注冊商標組成部分“譚氏”相同,但根據上述判斷原則,被控侵權標識與系爭注冊商標二者在整體結構、讀音、字形、含義上有較大的差異,并不構成相同或近似,不會造成相關公眾的誤認或混淆;且系爭注冊商標組成部分“譚氏”中文文字的顯著性較弱,而被上訴人使用“譚氏官府菜” 或“氏官府菜”中文文字具有正當理由。故被上訴人使用“譚氏官府菜”或“氏官府菜”中文文字的行為并不構成對上訴人注冊商標專用權的侵犯,原審法院通過商標侵權比對作出的相應認定具有事實和法律依據。至于被上訴人使用的標識中部分使用了繁體“氏”中文文字的事實,是否屬于不規范行為,并不影響本案商標侵權的判定。上訴人的這一上訴理由亦不能成立,本院不予支持。

上訴人上訴稱,原審法院忽略了“譚氏官府菜”曾向國家商標局申請注冊,但因與上訴人注冊商標相沖突被駁回的事實,這一事實對被上訴人的行為是否構成侵權十分重要。本院認為,上訴人在一審中并未向原審法院提出“譚氏官府菜”曾向國家商標局申請注冊被駁回的事實主張,原審法院并未忽略相關事實。二審中,上訴人雖向本院提交了欲證明上述事實的相關網頁打印件,但上述證據材料不屬于二審程序中新的證據,被上訴人不愿對其進行質證,本院對其不予采納。而且“譚氏官府菜”申請注冊商標被駁回的事實,并不能證明被上訴人使用“譚氏官府菜”或“氏官府菜”中文文字的行為構成對上訴人注冊商標專用權的侵犯。故上訴人的這一上訴理由無事實和法律依據,本院不予支持。

上訴人上訴稱,原審法院在審理中,遺漏了被上訴人的另一侵犯上訴人商標權的事實,即被上訴人直接將上訴人的商標“譚氏”注冊為企業字號,影響惡劣。經查,上訴人在一審起訴狀及庭審中,均未向原審法院提出被上訴人將“譚氏”兩字作為企業名稱的組成部分進行注冊的行為系侵犯其注冊商標專用權的主張,原審法院并未遺漏相關事實。上訴人的這一上訴理由無事實依據,本院不予支持。

綜上所述,原審法院認定事實清楚,適用法律正確,審判程序合法。上訴人的上訴請求與理由無事實和法律依據,應予駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項、第一百五十八條之規定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。

本案二審案件受理費人民幣18,510元,由上訴人四川德陽譚氏餐飲連鎖有限公司負擔。

?本判決為終審判決。

 
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