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四川省房地產業協會法律專委會法律信息簡訊
2011-08-11 11:01:08
1、土地復墾條例 為了敦促土地復墾義務人自覺履行土地復墾義務，條例規定如下制度措施： （1）、建立土地復墾方案的編制與審查制度。 （2）加強對土地復墾實施環節的監督管理。 （3）建立土地復墾資金保障機制。 土地復墾義務人不復墾或者復墾驗收中經整改仍不合格的，要繳納土地復墾費，由有關國土資源主管部門代為組織復墾。 （4）完善土地復墾驗收的程序和要求。 （5）強化對土地復墾義務人不依法履行土地復墾義務的制約手段。 條例規定土地復墾義務人不依法履行復墾義務的，有關政府和國土資源主管部門不得批準新的建設用地、采礦許可證，也不得批準采礦許可證的延續、變更和注銷。 ? 《通知》規定，土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%，開發商今后在拿地時一律按照底價的20%繳納保證金，成交后，需在一個月內繳清成交額50%的首付款。 從 對用地者欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發規模超過實際開發能力以及不履行土地使用合同的，市、縣國土資源管理部門要禁止其在一定期限內參加土地競買。 商品房建設項目中配建保障性住房的，必須在土地出讓合同中明確保障性住房的建筑總面積、分攤的土地面積、套數、套型建筑面積、建成后由政府收回或收購的條件、保障性住房與商品住房同步建設等約束性條件。 保障性住房用地不得從事商業性房地產開發，因城市規劃調整需要改變的，應由政府收回，另選地塊供應。確定為中低價位普通商品房用地的，方案中要增加房地產主管部門提出的住房銷售價位、套數、套型面積等控制性要求，并寫入出讓合同，約定違約處罰條款。 嚴格控制商品房用地單宗出讓面積。條件具備的地方，可以探索房地產用地出讓預申請制度。 1、商品房銷售明碼標價規定 ?? 《規定》要求：商品房銷售要實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業服務收費，商品房經營者不得在標價之外加收任何未標明的費用。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。 大力加強商品房銷售領域的價格行政執法，加強市場檢查，對不執行明碼標價規定、明碼標價不規范，或利用標價進行商品房銷售價格欺詐等價格違法行為，要依法嚴肅查處，切實維護消費者的合法權益。對情節嚴重的典型案例要予以曝光，以儆效尤。 1、中國銀監會辦公廳關于做好住房金融服務加強風險管理的通知【銀監辦發〔2011〕55號】 通知要求銀行業金融機構嚴格執行“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的規定。 通知指出委托中介機構與借款人簽訂貸款合同或代收貸款合同是嚴重違規行為，各地應開展自查自糾。 地方房價調控目標最后期限，成都市政府辦公廳 加大住房保障力度，進一步擴大住房保障覆蓋面，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高，新建普通住房價格漲幅明顯低于全市本年度城鄉居民人均可支配收入的增長幅度。 各地、各部門和各單位要認真貫徹落實國務院、省政府和市政府各項房地產調控措施，強化房地產市場監管，實現調控目標。? ?? ?截止 ?? ? 一些大型房地產商現金流普遍下滑。其中，在2010年創出歷史最好業績的保利地產，到當年年底的現金流凈額赤字卻最大，達到了-223.7億元，較2009年末的-11億元大幅下降了1854.06%。素以“現金流穩健”著稱的地產龍頭企業萬科A，在2009年底的現金流凈量為92.53億元，而到了2010年底，萬科A的現金流已縮至22.37億元，資金量縮水75.8%。首開股份、華僑城A等大型房地產企業的經營性現金流同比下降也在70億元以上。 近日，國家統計局數據顯示：2月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅環比價格下降的有8個，比1月份增加了5個。雖然大部分城市的房價仍在上漲，但畢竟數目正在減少，漲幅正在回落。 通過對房價變化進一步研究，發現兩個現象。 第一是，大城市房價漲幅大于小城市。經過大致測算，2月份一線城市新建住宅價格漲幅最大，為0.8%；二線城市漲幅為0.47%；三線城市漲幅最小，為0.42%。這說明在樓市調控之下，一線城市的房價表現仍然略強于二三線城市。比如，環比價格下降的8個城市，包括太原、無錫等，皆屬二三線城市，且分布于東、中、西部，并無明顯規律。 第二個現象是，小戶型價格漲幅大于大戶型。2月份相比1月份，70個大中城市90平米以下小戶型的新建商品住宅價格上漲了0.66%，90-144平米戶型上漲了0.52%，144平米以上的大戶型上漲了0.1%。在限購、限貸等政策的調控下，投資投機性需求多數民已被擠出市場，而剛性需求者主要購買的中小戶型較為樂觀，改善性需求集中的中大戶型的情況介于二者之間。 總體而言，新一輪房地產調控的效果正在顯現，2月份的房價漲幅有所回落。隨著春天的到來，以及開發商資金鏈的趨于緊張，開盤量將會顯著增加，為了吸引購房者，多數新開樓盤都會推出一定幅度的優惠。在這種情況下，4月份，房價下跌城市數量，將會超過上漲城市數量，屆時房價將出現由漲轉跌的“拐點”。 而從中長期來看，國家對于房價上升的水平是有所界定的。國八條要求，各地要切實將房價控制在合理水平，2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。 這要求房價與GDP和居民收入增速相適應，意味著房價增幅與后者相協調就行，當前全國房價收入比保持在6-7倍比較合適。具體到各城市，一線城市比二線城市，東部地區比西部地區，會高出一些。其中，中西部省會城市傾向于控制增幅10%。部分東部大城市今年的房價漲幅控制線，應比中西部低一些，比如5-10%之間。因為今年是中央著力穩定房價的特殊年份，將房價上漲的節奏控制的慢點、步子小點，有利于調控大局。 在重重房地產調控之下，住宅市場受到重挫，一線城市成交量大跌，市場觀望情緒嚴重，資本市場投資信心不足。但同時，商業地產卻呈現欣欣向榮之勢，各房企紛紛加快了商業地產布局。隨著行業結構的調整，商業地產的重要性正在日益凸顯，商業地產正在成為房企持續發展的必然選擇。 房企紛紛進入商業地產 去年年底，萬通地產成功以聯合體的形式摘得北京CBD核心區六幅商業金融用地中的Z3地塊。 高策地產顧問機構董事長李國平認為，房地產企業要持續發展，商業地產是必然的選擇。房地產企業之所以開始向商業地產滲透，主要是由房地產發展趨勢決定的，單純的做住宅是有風險的，住宅市場早晚會出現邊際效應最小的時候，因此，商業地產成為企業長期均衡可持續發展的必然選擇。 ?? ◆? 商業地產是大勢所趨 隨著房地產企業大舉進軍商業地產、大量資金注入商業地產以及政策導向的影響等一系列因素綜合作用的逐漸釋放，商業地產崛起之勢日益明顯，甚至有業內人士稱，商業地產的時代已經開啟。 萬通董事局主席馮侖認為，房地產企業去住宅化是房地產行業發展的特點，未來房地產市場將逐步形成以商務不動產為主角的競爭格局。SOHO中國董事長潘石屹日前也表示，隨著規劃的落實，未來相當一部分新增城鎮人口的住房需求將由保障房來滿足；房地產市場的格局也將發生重大調整，一半以上的房企將會退出，留下的房企也將逐步向住宅高端化或商業地產轉型。匯博行董事總經理潘好龍也表示，商業地產利好不斷，嗅覺靈敏的開發商顯然看到了商業地產比較好的發展前景。一方面，政府的政策是鼓勵商業地產發展的，因為商業地產帶來了就業、帶來了稅收；另外一個方面，開發商也看到了商業地產是可持續發展的，對于企業的長遠發展戰略是有好處的，和住宅一次性的交易相比，商業地產能源源不斷地帶來現金流。從去年下半年開始，全國范圍內的寫字樓、商鋪等商業性質產品不斷升溫，而從發達國家的經驗也可以看出，商業地產的發展前景廣闊。 除了傳統的房企和民營資本以外，去年以來，險資和金融資本也活躍在商業地產領域。事實上，除房企、民營資本、險資和金融資本青睞商業地產外，從投資住宅轉為投資商業的散戶亦不在少數。業內人士認為，目前市場上出現的投資者從住宅市場轉向商業地產的趨勢，將為商業地產市場走強鋪平道路。 政策高壓之下，部分樓盤價格已現松動跡象。多地成交數據顯示，個盤降價推銷的現象逐漸增多。與此同時，房企的資金鏈進一步趨緊。業內人士表示，成交量拐點已現，預計最遲５月份房價將出現拐點。 ◆個盤降價推銷現象增多 京版“國八條”落地之后，北京先后已有11個項目取得預售許可證并進入預售，成交均價普遍低于擬售均價，其中7個項目價格下降幅度超過10%。北京并非個案，最近上海、杭州等城市均出現個盤降價推售現象。在上海，位于浦東一樓盤3月初開盤的實際報價是前期網上參考價的7.6折，甚至比周邊的二手房還要便宜。不過，目前相當一部分開發商只是“策略性降價”，一部分項目的實際成交價與此前持平或降幅有限。偉業我愛我家市場研究院院長陳亮認為，政策調控確實遏制了一手供應方漲價的勢頭，但在政策調控之初，雖不排除某些開發企業對后市未雨綢繆或因自身業績要求而采取適當讓利促銷的營銷策略，單以某些個例來推斷一手房市場已開始進入整體價格下行周期為時尚早。 ◆資金鏈趨緊增加降價可能 WIND統計數據顯示42家房地產上市公司資產負債率和現金流量數據則顯示其經營現狀并不樂觀。從資產負債率來看，包括萬科、金地集團等在內的已公布年報的龍頭企業均較去年有所上升。廣發證券房地產行業分析師沈愛卿表示，目前一些大的開發商資金狀況還好，中小開發商則比較緊張。如果目前這種成交量大幅下降的情況再持續三個月，一些中小開發商將迫于資金的壓力不得不通過股權轉讓來籌集資金，而大的開發商則將會采取新的銷售策略，可能會進行打折銷售。東興證券最近一份研究報告還指出，房屋竣工面積較去年底有所回升，也高于去年同期同比7.97%的增長率。這些數據反映出房地產市場將進入供需緊張相對趨緩的階段，這為控制商品房價格過速上漲提供了一個良好的基礎。 經典案例 原告吳某某，男，漢族，住浙江省瑞安市玉海街道。 被告成都某房產公司，住所地：四川省成都市····。 委托代理人田青，泰和泰律師事務所律師。 委托代理人舒婷梅. 基本案情： 原告吳某某訴稱，2009年4月17日，原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定：原告以542169元的價款購得被告開發的商品房一套，原告一次性向被告支付了房款。合同約定，被告應于2009年12月30日前交房，如逾期交房超過60日，被告應按日向原告支付已付房價款的萬分之五的違約金。因被告于2010年12月16日才交付房屋。故原告訴至法院要求判令：1、被告支付原告違約金95151元（從2009年12月31日起計算至2010年12月16日止）；2、被告承擔訴訟費用。 被告辯稱，被告在交房日已通知原告前來交房，原告并未按時收房，故未按期交房的責任不在被告。另辯稱即使是被告違約，違約金明顯過高，請求減少違約金的金額。 經法院審理查明，原、被告于2009年4月17日簽訂《商品房買賣合同》一份，該合同約定：吳某某向被告公司購買位于青羊區××街房屋一套，房屋總價542169元；被告公司應該在2009年12月30日前向原告交付該商品房；除不可抗力外，出賣人逾期交房超過60日后，買受人有權解除合同，買受人要求繼續履行合同的，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五的違約金。合同簽訂后，原告按約交付房款。2010年12月16日，被告向原告交付了房屋。 以上案件事實有《商品房買賣合同》、收據、雙方當事人的陳述及開庭筆錄等證據在案佐證，并經當事人公開開庭舉證、質證，具有證明力，予以采信。 法院認為，原告被告簽訂的《商品房買賣合同》系當事人真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方均應按合同約定享有權利和承擔義務。在原告履行了全部付款義務后，被告也應按約履行交房義務。被告延期交房已超出60日，應按約自約定的交房時間次日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款的萬分之五的違約金。被告公司應當對其逾期交房行為承擔違約責任。關于違約金金額問題，因違約金以補償性為主，當約定違約金過分高于造成的損失時，人民法院可以違約造成的損失為基礎標準，對違約金進行適當的調整。在違約方提出違約金過高要求調整的抗辯時，原告未對逾期交房違約造成的實際損失作出合理說明和提交相關證據其有無實際損失、實際損失大小難以確定，根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條第二款“當事人約定的違約金超過造成的損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的過分高于造成的損失”之規定，根據本案情況，本院酌定違約金為19030元。 |
