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四川省房地產業協會法律專委會法律信息簡訊(201105)
2011-08-11 10:58:13

一、最新法規政策

(一)中央法規政策

最高人民法院

1、關于審理破壞廣播電視設施等刑事案件具體應用法律若干問題的解釋

2、最高人民法院關于依法制裁規避執行行為的若干意見

住房和城鄉建設部

1、國有土地上房屋征收評估辦法

2、關于繼續深入開展建筑安全生產標準化工作的通知

國家發展和改革委員會

1、關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知

1、關于切實落實保障性安居工程資金加快預算執行進度的通知

2、基本建設貸款中央財政貼息資金管理辦法

(二)地方法規政策

成都市房管局

1、關于經濟適用住房上市交易有關問題的補充通知

二、行業快訊

5月房價環比漲幅創新低

房企創新融資渠道

標普預測中國房地產業將迎來價格調整

成都:將城鄉房屋使用安全納入監管

三、公司治理小貼士

企業如何激勵員工三步曲——牛津管理評論

如何增加員工對薪酬的滿意度

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最新法規政策

(一)中央法規政策

最高人民法院

1、最高人民法院關于審理破壞廣播電視設施等刑事案件具體應用法律若干問題的解釋

建筑、施工單位的工作人員在建設、施工作業中如損毀廣播電視設施的,將有可能受到刑事處罰。該解釋第四條規定:“ 建設、施工單位的管理人員、施工人員,在建設、施工過程中,違反廣播電視設施保護規定,故意或者過失損毀正在使用的廣播電視設施,構成犯罪的,以破壞廣播電視設施罪或者過失損壞廣播電視設施罪定罪處罰”。作此規定,一方面在于強調此類行為構成犯罪,以發揮法律的威懾作用;另一方面在于提醒廣大的建設、施工人員,要自覺增強法律意識、維護公共設施意識,不要只圖施工進度而以身試法。

2、最高人民法院關于依法制裁規避執行行為的若干意見

加大對規避執行行為的制裁力度,是該《意見》的主要特點,具體表現為五個方面:一是強化財產報告和財產調查,多渠道查明被執行人財產;二是強化財產保全措施,加大對保全財產和擔保財產的執行力度;三是依法防止惡意訴訟,保障民事審判和執行活動有序進行;四是完善對被執行人享有債權的保全和執行措施,運用代位權、撤銷權訴訟反制規避執行行為;五是充分運用民事和刑事制裁手段,依法加大對規避執行行為的處罰力度。

為了有效防范規避執行行為,該意見還要求各地法院依法變更追加被執行主體或者告知申請執行人另行起訴、逐步建立健全與相關部門資源共享的信用平臺、加大輿論宣傳力度、充分運用限制高消費措施,加強與公安機關的協調協作。

住房和城鄉建設部

1、國有土地上房屋征收評估辦法

《辦法》規定,被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素,評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位,精確到元。

《辦法》明確了被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日,用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定,在規定時間內協商不成的,由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

《辦法》還規定了被征收人對房屋初步評估結果存有異議的救濟途徑:

1)、房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果向被征收人公示;

2)、被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的,應當自收到評估報告之日起10日內,向房地產價格評估機構申請復核評估;

3)、被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的,應當自收到復核結果之日起10日內,向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定;

4)、被征收人對補償仍有異議的,按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。

2、關于繼續深入開展建筑安全生產標準化工作的通知

《通知》要求各地住房和城鄉建設主管部門要結合本地區建筑安全生產標準化工作的實際情況,制訂本地區深入開展建筑安全生產標準化工作實施方案,科學評估建筑施工企業和工程項目的安全生產標準化工作。

《通知》還要求各地須健全獎懲機制,表彰積極創新安全監管方式、全面深入開展建筑安全生產標準化工作的住房和城鄉建設主管部門,推動建筑安全生產標準化工作深入開展;通報批評開展建筑安全生產標準化工作不力的地區、企業和工程項目,調動住房和城鄉建設主管部門、施工企業的積極性和主動性。

國家發展和改革委員會

1、關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知

為充分發揮企業債券融資對保障性住房建設的支持作用,引導更多社會資金參與保障性住房建設,發改委于69日發布該通知,主要規定以下四個方面的內容:

1)、地方政府投融資平臺公司發行企業債券應優先用于保障性住房建設;

2)、支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業,通過發行企業債券進行保障性住房項目融資;

3)、企業債券募集資金用于保障性住房建設的,優先辦理核準手續;

4)、強化中介機構服務,加強信息披露和募集資金用途監管,切實防范風險。

1、關于切實落實保障性安居工程資金加快預算執行進度的通知

保障性住房建設是“十二五”期間的重點工作,而今年需要完成1000萬套保障房的建設任務,初步估算所需資金將達到1.3萬億至1.4萬億之間,資金需求巨大。雖然早有政策規定土地出讓凈收入的10%要用于建設保障房,但部分地方政府并未嚴格落實這一政策。

《通知》明確全面落實對保障性安居工程建設免收各項行政事業性收費和政府性基金。廉租住房、城市棚戶區改造中的安置住房、經濟適用住房以及面向經濟適用住房對象供應的公共租賃住房建設用地,要嚴格按照規定實行行政劃撥方式供應,除依法支付土地補償費、拆遷補償費外,一律免繳土地出讓收入。落實涉及的營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅收優惠政策。要求市縣財政部門要積極運用投資補助、貸款貼息、注入資本金、稅費優惠等政策措施,鼓勵相關企業參與公共租賃住房建設和運營試點。具體詳見附件。

2、基本建設貸款中央財政貼息資金管理辦法

為加強基本建設貸款中央財政貼息資金管理,提高財政資金使用效益,國家財政部發布了修訂后的《基本建設貸款中央財政貼息資金管理辦法》?!掇k法》明確,將對西部地區國家級高新技術開發區、戰略性新興產業集聚和自主創新能力強的國家級高新技術開發區,給予重點貼息支持。

《辦法》中所稱基本建設項目原則上為基本建設貸款安排的中央級大中型在建項目,以及經國務院批準設立的國家級高新技術產業開發區內的基礎設施項目?!掇k法》明確規定,貼息資金實行先付后貼的原則,即項目單位必須憑貸款銀行開具的利息支付清單向財政部門申請貼息,并且規定了三類不予貼息的情形。具體詳見附件。

(二)地方法規政策

成都市房管局

1、關于經濟適用住房上市交易有關問題的補充通知

該通知自2011101日起施行,有效期為五年。通知主要規定以下幾個方面的內容:

1)、經濟適用住房上市交易的條件。通知規定,經濟適用住房自合同備案之日(未備案的以購房家庭第一次辦理產權登記之日)起滿5年的,購房者可申請完善產權或轉讓經濟適用住房。經濟適用住房自合同備案之日(未備案的以購房家庭第一次辦理產權登記之日)起,不滿5年不得直接上市交易。

2)、繳納增值收益的比例。通知規定,符合滿5年期限的經濟適用住房上市交易(繼承、遺贈、離婚分割和法院判決除外)或完善產權時,應按照不低于計征單價(實際成交價高于計征單價的,按實際成交價)與該經濟適用住房原購房價格差價的60%繳納增值收益,用于補交土地收益等相關價款,相關稅費按照有關規定執行。

3)、政府優先回購權。經濟適用住房上市交易時,市住房儲備部門可根據情況優先回購。

4)、規定經濟適用房申請上市交易(買賣、互換、贈與、抵押)或完善產權的辦理程序。

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二、行業快訊

5月房價環比漲幅創新低

5月大中城市房價雖依舊堅挺,但環比漲幅為年內新低,新建商品房和二手住宅價格環比下降和持平的城市也都有小幅增加。

國家統計局日前公布數據顯示,70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市有9個,持平的城市有11個。與4月份相比,5月份環比價格下降和持平的城市增加6個。二手住宅方面,5月份環比價格下降和持平的城市增加5個。專家認為,二手房價格回落的跡象比新房明顯,但總體而言,市場并未擺脫僵持局面。不過,資金鏈承壓的開發商已逐漸加大推盤力度,利于樓價出現一定幅度的回調。

房企創新融資渠道

樓市調控以來,銀行信貸收緊、信托融資受限、銷售回款放緩令房企資金鏈日趨緊張。即使是地產龍頭企業,其現金回籠壓力也日趨增大。在借貸、融資無門的情況下,房地產基金逆勢而動。業內表示,房地產基金以獨特的優勢或將迎爆發期。

房企融資難無門

根據北京某中型房地產開發商透露,開發商籌措資金,首先考慮低成本的銀行信貸。但是,由于銀行資金收緊,獲取銀行貸款并不容易。而信托等產品的融資條件苛刻,且要求的回報率很高,這無疑會大幅提高房企的資金成本。據相關數據統計,今年一季度,內地房企在港融資額達140多億美元,年利率普遍在13%以上。民生銀行地產金融部相關人士表示,現在房地產開發商通過銀行貸款非常難,基本是不批。盛世神州房地產基金總裁王戈宏表示,多重渠道被堵之后,房地產基金成為了眾多房企的救星。在宏觀調控的大背景下,將會有越來越多的房地產公司面臨困境,而這就是房地產基金的機會。地產商成立房地產基金的目的就是將企業提升到金融層面,占領產業鏈的上游。

房地產基金優勢獨特

房產調控以來,主要城市商品房市場的調控效果遠沒有達到政策層面的要求,其背后有剛性需求釋放的推動,也有社會資本投資需求躁動的助力。從樓市長遠發展看,調控應更加重視擴大有效供給。其中,敦促地方政府擴大土地供應是一方面,引導大量社會資本,尤其是前期投資商品房領域的資本介入房地產開發領域。業內人士表示,如果這些資金能投資到前期開發階段,那就會形成供應,緩解樓市供需緊張。今后,地產調控的思路可引導社會資本投向房地產的供給端,從單純壓制需求逐步向增加有效供給轉變。嘉富誠國際資本公司董事長鄭錦橋表示,房地產開發商從事PE除了可以通過多渠道募集資金解決公司自身融資問題,同時還可以借助金融資本,幫助這些企業收購項目。

房地產基金或迎爆發期

資料顯示,自從20103月房地產開始調控至今,已經有幾十家房地產基金相繼設立,包括復地集團、保利集團、金地集團、陽光新業、世茂股份、華潤集團、泛海集團在內的多家知名房地產公司早已經試水房地產PE。浙江大學房地產研究中心主任賈生華表示,一直以來,民間財富參與房地產開發的需求比較旺盛。過去他們參與的渠道主要通過購買地產股或投資商品房參與,而未來房地產的投資基金將是一個新的渠道。調控影響下,房企的資金鏈普遍吃緊,各種都已受到限制,各種地產金融創新主要是緩解房企的資金壓力。REITs制度設計和房地產私募基金是創新的主要形式。今后,很多房企將走這條路?;鹉J胶芸赡艹蔀槲磥矸康禺a企業資金的核心來源。房地產基金或迎來爆發期。

標普預測中國房地產業將迎來價格調整

標準普爾近日將中國房地產業展望評級由穩定降為負面,主要是擔憂房地產企業的現金流缺乏保障。該報告指出,在市場前景難料的情況下,很多開發商不惜以削弱資本結構和增加再融資風險(由于債務集中到期)為代價,于近期積極增強流動性,例如海外發債融資等。標普報告透露,從今年1月至今,擁有評級的中國房地產企業已通過離岸市場發行債券融資共計80億美元,與去年全年境外發債88億美元相比,今年半年時間即達到去年全年九成比例,創下歷史新高。標普表示,雖然很多房地產企業今年前5個月的房地產銷售令人滿意,但預計隨著緊縮政策的效力顯現,銷售勢頭將有所減弱。而且標普預計2011年下半年中國將出現房地產價格的調整,到時若銷售低迷,開發商流動性將很快枯竭。一方面調控政策使得需求被極大壓制,而供應量和存貨量卻居于高位,開發商卻還在大規模地拿地開發,盡管很多房企的杠桿率已經處在相當高的水平。內地房地產企業的高杠桿率使得一旦銷售下跌,現金流將受到嚴重影響,內地房地產企業可能通過降價售盤來穩定現金流。預計2011年下半年將迎來10%的價格調整。若成交量維持低迷,開發商的流動性將很快枯竭,暗示零星的降價行為將會蔓延。標普預計,今年下半年中國房地產業將迎來一定幅度的價格調整。同時,由于中國內地信貸狀況收緊,以及日益嚴厲的調控政策,使房地產市場加劇低迷,未來6-12個月內,可能還會迎來更多負面評級行動。

成都:將城鄉房屋使用安全納入監管

《成都市房屋使用安全管理條例》已于日前經四川省十一屆人大常委會第二十三次會議批準,自2011101起正式實施?!稐l例》首次將城鄉房屋使用安全納入統一監管,并對房屋使用安全監督管理的各項制度作了系統規定,涵蓋了房屋從“投入使用”到“滅失”整個使用階段的各個環節,還設置了“強制鑒定制度”,特別規定了學校、醫院、場館、車站、商場等大中型公共建筑交付使用后,達到設計使用年限三分之二時應當委托實施安全鑒定。

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公司治理小貼士

企業如何激勵員工三步曲——牛津管理評論

每當我當看到公司組織架構圖,就聯想到我們這個企業的人員是由性格類異的個體組成,每個人都有自己的想法和行為模式,所以人們常說:林子大了,什么鳥都有。我認同這個說法,但是我認為既然我們是企業的一個領導或一個高管,有沒有想過讓我們下面的員工的思想和行為,跟我們公司所要求的標準保持在一個高度呢?我想這個應該是可以肯定的,因為我們管理者都有這個愿景。故此,我們每個企業都有自己的文化,價值觀與理念,但多年以來,總是有那么一小部份員工并沒有按照我們的要求和思路來做事,達不到我們想要的愿景。

因此,我們想到了培訓,想到了激勵:通過培訓來修正員工的思想和行為,達到我們想要的效果;通過激勵來激發員工的潛能,不斷的為公司創造更多的價值和效益。在這里我想分享一下激勵三步曲而不需要付出成本的超強手法。我們曾經在激勵上總是很迷茫,總是激不出員工的潛能,有時反而因激不到位而出現了相反的效果。我曾為此而苦惱,通過這些年的激勵心得,我和大家分享一下激勵三步曲,分享我們怎么去激勵員工及了解之前激勵的通病。

第一步:當我們員工提出一項建議或完成一項工作時,肯定都想被得到認可,因此從這個心理出發,當我們的員工提出建議和完成一項工作的時候,我們就肯定他的作為和貢獻,肯定以后再從他的建議或工作的偏差中去進行指導、修正、力求完美。

通?。憾诂F實的管理中,我們管理者還是喜歡打壓員工的,認為他的想法或建議有問題時就會馬上說不行,必須得按自己的想法來做。實際上這是不正確的。因為我們一旦打壓,下次他便不會再提出什么建議。

第二步:要能設法排除此員工的限制和障礙。當我們的員工在工作中受到了一些外力因素限制或在工作遇到障礙時,總想有人幫他解除這些限制和障礙,當我們管理者有做這個動作的時候,這時員工一定非常地感動,而這個感動就變成了強大的激勵。因此,同樣我們會收到同樣的好的回報。

通病是:我們有些管理者往往喜歡旁觀或看熱鬧,任其發展。

第三步:為員工的需求提供方法或援助。當一個員工有需求時我們盡量給他提供一些方法和幫助是相當有必要的。比如:一個新進員工,我們給他安排一個輔導員,那也是感覺組織在幫助,無形中也是一種激勵,讓員工去感恩。

通病是:很多的企業管理者只會放牛吃草,讓他自生自滅。這樣我們的企業拿什么來競爭和進步呢?

當然,在我們的日常生活和管理中激勵的方式是非常多樣化的,在不同的時間,不同的環境或情景下都可采用不同激勵方式。 這些是我們在現場中去即興發揮的技巧,這里只與大家分享下激勵的三個步驟!要實現不斷的激勵良好效果,我們的領導者應該在后面不斷的去推,形成一股推力,鞭策我們的員工不斷的去進步,而我們經理人則在前面為員工不斷的修路,掃除障礙,形成一股拉力,讓員工在工作中越走越穩,越來越強。

如何增加員工對薪酬的滿意度

如果企業的員工對于自己的薪酬存在不公平感,員工滿意度會降低,影響員工工作的積極性、進取心甚至員工的去留,影響由員工向客戶提供的、決定客戶滿意度的服務價值,進而影響客戶的忠誠度。

如何增加員工對薪酬的滿意度?

第一、企業必須明確“付出”與“有效付出”,“收入”與“部分收入”、“全部收入”等概念的差別。

讓要員工充分知道,只有真正為企業創造價值的才是“有效付出”,只有“有效付出”才能為使員工獲得收入,通過對這些概念的明確,讓員工在衡量自己的貢獻與回報的時候有一個科學的認識,從而減少員工的不公平感。

第二、通過公開的職位評價手段增加員工對自身崗位的價值認識。

通過崗位評價的培訓讓員工了解崗位評價的科學性,通過公開、嚴肅的崗位評價讓員工感受到評價過程的公平性,通過選擇企業有經驗有能力的專家作為評價主體,讓員工感受到評價的準確性,從而從心底認同并接受崗位評價的結果,將崗位評價的價值差與薪酬差掛鉤,避免了由于薪酬基礎限定模糊引起的員工不信任和對偏袒、歧視的懷疑,使員工理性認識企業內部薪酬差異。

第三、嚴格執行績效考核制度。

不僅僅是績效工資必須嚴格基于績效,其他的一些非強制性福利、培訓、精神獎勵、晉升等也與績效考核緊密掛鉤,嚴格執行績效考核制度,避免“干好干壞一個樣”的不公平現象,同時在整個考核過程中應讓員工多參與,增加透明性,使員工有效行使知情權和參與權,從而使績效考核更客觀、更公正、更具可接受性,進而減少不公平感。

總的來說,要想增強員工對薪酬的滿意度,要讓一切薪酬體制透明化,要讓員工自己審核自己的長處與不足,領導者要對考核制度嚴格執行,不能徇私枉法。

 
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